Le Décret Tertiaire, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose une réduction progressive des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire. Entré en vigueur en 2019 dans le cadre de la loi ELAN, il concerne un large éventail d’acteurs : entreprises, collectivités locales, organismes de santé, bailleurs et copropriétés dès lors qu’ils exploitent ou possèdent des bâtiments de plus de 1 000 m² à usage tertiaire.
Concrètement, ce décret fixe des objectifs ambitieux : réduire de 40 % les consommations énergétiques d’ici 2030, puis 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Au-delà de l’obligation réglementaire, le décret tertiaire est aussi l’occasion de réduire durablement les charges, valoriser son patrimoine, et contribuer activement à la transition énergétique.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail qui est concerné, quelles sont les obligations, comment atteindre les objectifs, quelles sanctions sont prévues, et quelles solutions concrètes mettre en place pour se conformer tout en préservant son budget.
Qu'est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire, ou dispositif Éco Énergie Tertiaire, est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), publiée en 2018. Il a été précisé par le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, puis par plusieurs arrêtés techniques.
L’objectif du Décret Tertiaire est de réduire progressivement la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire pour accompagner la transition énergétique et respecter les engagements climatiques de la France.
Le décret impose aux acteurs concernés d’atteindre les niveaux de performance suivants :
*d'ici 2030
*d'ici 2040
*d'ici 2050
Cette évaluation se fera sur une année de référence comprise entre 2010 et 2019, ou selon des valeurs absolues définies par l’État pour chaque type d’activité.
👉 Les bâtiments les plus performants peuvent opter pour l’atteinte d’un seuil de consommation fixé par arrêté, sans obligation de réduction en pourcentage.
Les assujettis peuvent choisir entre deux approches pour prouver leur conformité :
Atteindre les objectifs de -40 %, -50 %, -60 % par rapport à une consommation de référence passée (entre 2010 et 2019).
Atteindre un seuil de consommation défini par typologie d’activité et de bâtiment, publié par arrêté (par exemple, bureaux, enseignement, logistique…).
💡 Ce double mode de calcul permet de s’adapter à la diversité des situations, notamment pour les bâtiments neufs, ceux récemment rénovés, ou ceux avec des contraintes techniques fortes.
Le Décret Tertiaire s’inscrit dans une démarche progressive, avec une obligation de déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT (gérée par l’ADEME), et la possibilité de justifier des écarts si les objectifs ne peuvent être atteints (ex : contraintes patrimoniales, techniques, économiques…).
Qui est concerné par le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire s’applique à une grande variété d’acteurs, tant publics que privés. Ce n’est pas le type de structure juridique qui détermine l’obligation, mais l’usage du bâtiment et la surface totale consacrée à des activités tertiaires.
Sont concernés par le décret tertiaire tous les bâtiments (ou parties de bâtiments) à usage tertiaire dont la surface plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m², qu’ils soient :
👉 Propriétés d’une entreprise privée
👉 Appartenant à une collectivité locale
👉 Exploités par un organisme de santé
👉Gérés par un bailleur social, une copropriété, ou une structure publique
Cela comprend une grande diversité de lieux :
🏫 Bureaux, commerces, hôtels, établissements scolaires, gymnases, bâtiments administratifs, établissements de santé, entrepôts logistiques avec partie tertiaire, etc.
L’obligation pèse à la fois sur le propriétaire du bâtiment ou du local tertiaire et le locataire ou l’exploitant, dans la mesure où il a la main sur les consommations.
📌 C’est donc une obligation conjointe : propriétaire et occupant doivent collaborer pour atteindre les objectifs, répartir les actions à mener, et réaliser les déclarations sur la plateforme OPERAT. Dans la prochaine partie, nous vous expliquerons les démarches à suivre pour se conformer au Décret Tertiaire.
Cas spécifiques :
- Copropriétés : si les parties communes ou certains lots ont un usage tertiaire et dépassent ensemble 1 000 m², la copropriété entre dans le périmètre
- Bâtiments mixtes (ex : logement + commerce) : seule la partie à usage tertiaire est prise en compte
- Ensemble de bâtiments : les surfaces tertiaires peuvent être cumulées à l’échelle d’un site ou d’un ensemble fonctionnel, même si aucun bâtiment isolé ne dépasse 1 000 m²
Pour savoir si vous êtes concerné, vous devez :
1. Identifier les surfaces à usage tertiaire dans vos bâtiments
2. Vérifier si leur surface cumulée dépasse 1 000 m²
3. Déterminer si vous êtes exploitant, propriétaire, ou les deux
💡 L’Agence de la Transition énergétique (ADEME) recommande de procéder à un recensement précis des bâtiments, usages, surfaces et consommations pour bien cadrer le périmètre réglementaire.
👉 Si vous êtes une entreprise, une collectivité, un établissement de santé, une copropriété ou un bailleur, vous êtes très probablement concerné par le décret tertiaire. Dans la prochaine partie, nous verrons quelles sont vos obligations concrètes pour vous mettre en conformité.
Quelles sont les obligations du Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire ne se limite pas à fixer des objectifs à long terme. Il impose dès à présent une série d’obligations réglementaires aux assujettis pour prouver leur engagement et suivre leurs consommations dans le temps. Voici ce que vous devez impérativement faire pour rester en conformité.
🧾 1. Déclarer vos consommations
sur la plateforme OPERAT (ADEME)
La première étape pour se mettre en conformité est de renseigner chaque année vos consommations d’énergie finale sur OPERAT, la plateforme dédiée de l’ADEME :
👉 https://operat.ademe.fr/
Cette déclaration doit inclure :
• Les surfaces tertiaires concernées
• Les consommations d’énergie (gaz, électricité, fioul, réseau de chaleur, etc.)
• L’année de référence choisie (entre 2010 et 2019)
• Les données administratives (propriétaire, exploitant, SIRET…)
🗓️ La première échéance de déclaration portait sur l’année 2020, mais une tolérance a été accordée jusqu’en décembre 2022 pour la mise en place initiale. Désormais, chaque année, les données doivent être transmises avant le 30 septembre.
📊 2. Choisir une stratégie de suivi des objectifs
Les assujettis doivent opter pour l’une des deux méthodes suivantes :
• Méthode en valeur relative : Réduction progressive de la consommation par rapport à une année de référence (choisie librement entre 2010 et 2019)
• Méthode en valeur absolue : Atteindre un seuil de consommation fixé par arrêté pour chaque type d’activité (enseignement, bureaux, santé, etc.)
💡 Une justification du choix de méthode et du plan d’action est attendue sur OPERAT.
🛠️ 3. Mettre en œuvre un plan d’actions
Pour atteindre les objectifs, vous devrez mettre en place des mesures concrètes, telles que :
• Travaux de rénovation énergétique (isolation, remplacement de chaudière, éclairage LED…)
• Optimisation de l’exploitation (réglage des organes de chauffe, déstratificateur d’air, calorifugeage…)
• Installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB)
• Sensibilisation des occupants à la sobriété énergétique
🎯 L’objectif n’est pas uniquement de faire des travaux coûteux, mais d’agir efficacement selon votre situation : usage, vétusté, potentiel de gain rapide, etc.
📝 4. Suivre les résultats et ajuster si nécessaire
OPERAT vous permet de suivre l’évolution annuelle de vos consommations, de vérifier si vous êtes sur la bonne trajectoire, et de réagir en cas d’écart.
En cas de non-respect des objectifs, vous devrez :
• Fournir des justifications techniques ou économiques
• Proposer un plan d’actions correctif
• Prouver votre bonne foi (sinon, sanctions possibles)
Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité
du Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire n’est pas une simple recommandation : il s’agit d’une obligation légale, avec des contrôles et des sanctions prévues par la réglementation pour les bâtiments qui ne respectent pas les règles fixées.
Vous vous exposez à des sanctions si vous :
❌ N’effectuez pas vos déclarations annuelles de consommation sur OPERAT (ADEME)
❌ Ne respectez pas les objectifs de réduction de consommation sans justification
❌ Ne fournissez pas les éléments demandés en cas de contrôle administratif
💬 « Name and shame » : publication des contrevenants
La première sanction prévue est la publicité du manquement, c’est-à-dire la publication de la liste des assujettis non conformes sur un site officiel.
Ce mécanisme, surnommé "name and shame", peut porter atteinte à l’image d’une entreprise, d’une collectivité ou d’un organisme de santé aux yeux du public, des partenaires ou des investisseurs.
💶 Sanctions financières
Si vous ne respectez pas vos obligations malgré une mise en demeure, l’administration peut appliquer une amende forfaitaire, pouvant atteindre :
- 1 500 € pour une personne physique
- 7 500 € pour une personne morale (entreprise, collectivité, bailleur, etc.)
⚠️ Ces sanctions peuvent s’appliquer par bâtiment concerné, et sont cumulables avec d’éventuelles autres pénalités réglementaires (notamment pour les bâtiments soumis à d’autres obligations énergétiques).
🔍 Comment éviter les sanctions ?
➡️ Anticipez : Ne reportez pas vos déclarations ou vos démarches d’audit
➡️ Documentez vos actions :Vous devez pouvoir justifier vos efforts
➡️ Collaborez entre parties prenantes (propriétaire, locataire, gestionnaire)
➡️ Appuyez-vous sur des professionnels pour vous accompagner dans la stratégie énergétique et les outils de suivi
🟢 En résumé : le Décret Tertiaire ne punit pas l’échec, mais l’inaction ou l’opacité. La transparence, la planification et l’action progressive sont vos meilleurs alliés pour éviter les sanctions et transformer cette contrainte réglementaire en levier d’optimisation. Voyons maintenant quelles solutions vous pouvez mettre en place pour vous mettre en conformité avec le décret tertiaire.
Comment se mettre en conformité avec le Décret Tertiaire ?
Respecter le Décret Tertiaire ne signifie pas forcément engager des travaux lourds dès demain. Il s’agit surtout de connaitre votre situation énergétique, de planifier les bonnes actions sur le long terme, et de justifier votre démarche. Voici les grandes étapes pour avancer sereinement vers la conformité.
🧩 1. Identifier les bâtiments assujettis
Commencez par :
- Dresser la liste des bâtiments ou lots à usage tertiaire
- Calculer la surface de plancher dédiée à ces activités (hors parkings)
- Vérifier si le seuil de 1 000 m² cumulés est atteint
💡 Attention : une entreprise ou collectivité peut être concernée même si aucun bâtiment seul ne dépasse 1 000 m², mais que plusieurs sites ou locaux tertiaires sont exploités et cumulent 1 000m².
📊 2. Collecter vos données de consommation
Rassemblez :
- Vos consommations énergétiques (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur) depuis au moins 2010
- Les données par bâtiment ou par usage
- Vos factures énergétiques, abonnements, puissances souscrites…
Cela permettra de choisir votre année de référence (entre 2010 et 2019) et d'établir un profil de consommation de départ.
🖥️ 3. S’inscrire et déclarer sur la plateforme OPERAT
Accédez à OPERAT (ADEME), la plateforme officielle pour :
- Créer votre compte
- Déclarer vos consommations bâtiment par bâtiment
- Choisir votre stratégie (valeur relative ou absolue)
- Suivre l’évolution annuelle de vos performances
🗓️ Pensez à mettre à jour vos déclarations chaque année avant le 30 septembre.
🛠️ 4. Élaborer un plan d’action
C’est ici que vous agissez. L’objectif : réduire votre consommation d’énergie, pas à tout prix, mais avec les bons leviers au bon moment.
Parmi les solutions les plus courantes :
- Isolation des points singuliers, calorifugeage
- Flocage
- Installation d’éco-régulateurs ou de GTB (gestion technique du bâtiment)
- Réglage des organes de chauffe
- Installation de déstratificateurs d’air
- Récupérateur de chaleur
- Haute Pression Flottante
🔁 5. Mettre en place un suivi et ajuster au fil du temps
Une fois les premières actions lancées :
- Suivez vos consommations via OPERAT ou un outil tiers
- Comparez avec vos objectifs, ajustez si nécessaire
- Conservez vos justificatifs en cas de contrôle (devis, audits, rapports d’intervention…)
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Comment choisir les opérations à réaliser
et les financer à 100% par les CEE
Le choix des opérations à effectuer pour maximiser les économies d’énergie et se conformer au décret tertiaire dépend de la nature du bâtiment (tertiaire/industrie, copropriété, collectivité locale, organismes de santé…).
Phenix Energies peut vous accompagner gratuitement dans le choix des travaux d’amélioration énergétique en fonction de votre situation mais aussi dans leur financement à 100% grâce aux Certificats d'Economie d'Energie.
Voici comment nous procédons :
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4. Démarrage des travaux sans avance de fonds
Le devis signé, les travaux débutent sans aucune avance de fonds. Nos équipes assurent le bon déroulement du chantier, en veillant à la sécurité, à la conformité et au respect des délais.
5. Vérification indépendante de la qualité
À la fin du chantier, un bureau de contrôle accrédité COFRAC vérifie la bonne exécution des travaux et confirme les économies d’énergie obtenues.
6. Validation officielle du financement
Vous signez une attestation sur l’honneur, document nécessaire pour activer le financement des travaux via les CEE.
7. Vous vous conformez au Décret Tertiaire
En réalisant des travaux de rénovation énergétique, vous vous conformez au Décret Tertiaire.
